สร้างเมื่อ : 25 ก.ย. 2569
การซื้อบ้านสักหลังไม่ได้มีเพียงแค่ราคาของตัวบ้านเท่านั้น แต่ยังมีค่าโอนฯบ้านและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ผู้ซื้อและผู้ขายจำเป็นต้องวางแผนงบประมาณให้ดี เพื่อไม่ให้เกิดปัญหางบบานปลายในภายหลัง โดยในปี 2569 ภาครัฐได้มีการปรับอัปเดตมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯและค่าจดจำนอง เพื่อช่วยลดภาระทางการเงินและสนับสนุนให้คนไทยมีบ้านได้ง่ายยิ่งขึ้นค่ะ
บทความ Housewaนี้ได้รวบรวมสรุปรายละเอียดค่าใช้จ่ายในการโอนฯบ้านทั้งหมด วิธีการคำนวณ ตัวอย่างเอกสารที่ต้องใช้ ขั้นตอนการดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน พร้อมตอบทุกคำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการโอนฯบ้านไว้อย่างครบถ้วน เพื่อให้คุณเตรียมความพร้อมได้อย่างมั่นใจในทุกขั้นตอนค่ะ
Key Takeaways
สารบัญบทความ
การโอนฯบ้าน คือ ขั้นตอนทางกฎหมายที่ผู้ขายส่งมอบกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดินให้กับผู้ซื้ออย่างเป็นทางการ โดยดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน เมื่อการโอนฯเสร็จสมบูรณ์ ผู้ซื้อจะกลายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านหลังนั้นค่ะ โดยค่าใช้จ่ายในการโอนฯบ้านจะเกิดขึ้นในวันที่ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมเอกสาร รวมถึงชำระค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ บางรายการสามารถแบ่งจ่ายระหว่างสองฝ่ายได้ค่ะ
ก่อนวันโอนฯบ้าน ผู้ซื้อควรเตรียมงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมนอกเหนือจากราคาบ้านค่ะ โดยค่าใช้จ่ายแต่ละรายการจะมีเงื่อนไขการชำระแตกต่างกัน และบางส่วนสามารถตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายได้
โดยทั่วไป ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนฯบ้าน ได้แก่
ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ คือ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อมีการเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์บ้านจากผู้ขายเป็นผู้ซื้อ โดยทั่วไปคิดอัตราประมาณ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์จากกรมที่ดินค่ะ ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่าจะเป็นฝ่ายใดรับผิดชอบทั้งหมด หรือแบ่งชำระกันคนละครึ่งตามเงื่อนไขการซื้อขายค่ะ
สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านด้วยสินเชื่อธนาคาร จะมีค่าจดจำนองเกิดขึ้นค่ะ โดยเป็นค่าธรรมเนียมสำหรับการนำบ้านไปเป็นหลักประกันกับธนาคาร โดยทั่วไปคิดประมาณ 1% ของวงเงินจำนอง และชำระที่สำนักงานที่ดินในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ค่ะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นค่าใช้จ่ายที่มักเกิดขึ้นในกรณีผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ถึงระยะเวลาที่กำหนด หรือเข้าหลักเกณฑ์ต้องเสียภาษีค่ะ โดยทั่วไปคิดประมาณ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า ทั้งนี้อาจมีข้อยกเว้นในบางกรณี เช่น เป็นบ้านพักอาศัยของผู้ขายตามเงื่อนไขที่กำหนดค่ะ
ค่าอากรแสตมป์เป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับเอกสารสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยคิดอัตราประมาณ 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ค่ะ ทั้งนี้ ในกรณีที่มีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ซ้ำค่ะ
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นภาษีที่เกี่ยวข้องกับรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยปกติผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ค่ะ โดยจำนวนภาษีขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ราคาประเมิน ระยะเวลาการถือครอง และประเภทของผู้ขาย
ในบางช่วงรัฐบาลอาจมีมาตรการช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อบ้าน เพื่อช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยมาตรการดังกล่าวอาจเกี่ยวข้องกับการลดค่าธรรมเนียมบางประเภท เช่น
ทั้งนี้ ผู้ซื้อควรตรวจสอบรายละเอียดและเงื่อนไขของมาตรการในช่วงเวลาที่ต้องการซื้อบ้านอีกครั้ง เนื่องจากรายละเอียดอาจมีการเปลี่ยนแปลงตามประกาศของภาครัฐค่ะ
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจะคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์บ้านในอัตราปกติคิดที่ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายมักตกลงแบ่งกันคนละครึ่ง หรือรับผิดชอบฝ่ายละ 1% แต่สามารถแบ่งในสัดส่วนอื่นได้ตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย
หากผู้ซื้อขอสินเชื่อจากธนาคาร จะมีค่าจดจำนองเพิ่มอีก 1% ของวงเงินจำนอง ส่วนผู้ขายอาจต้องรับผิดชอบภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ตามเงื่อนไขของการขายและระยะเวลาที่ถือครองทรัพย์
|
รายการค่าใช้จ่าย |
อัตราปกติ |
ผู้รับผิดชอบโดยทั่วไป |
|
ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ |
2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ |
ผู้ซื้อและผู้ขายมักแบ่งคนละครึ่ง หรือตกลงกันตามสัญญา |
|
ค่าจดจำนอง |
1% ของวงเงินจำนอง |
ผู้ซื้อ กรณีขอสินเชื่อ |
|
ภาษีธุรกิจเฉพาะ |
3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่มูลค่าใดสูงกว่า |
ผู้ขาย |
|
อากรแสตมป์ |
0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่มูลค่าใดสูงกว่า |
ผู้ขาย โดยเสียเมื่อไม่เข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ |
|
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย |
คำนวณตามหลักเกณฑ์ของผู้ขายและระยะเวลาถือครอง |
ผู้ขาย |
สมมติว่าซื้อขายบ้านราคา 5 ล้านบาท บ้านมีราคาประเมินทุนทรัพย์ 5 ล้านบาท และผู้ซื้อขอสินเชื่อ 4 ล้านบาท โดยตกลงแบ่งค่าธรรมเนียมโอนฯ ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายคนละครึ่ง จะมีค่าใช้จ่ายดังนี้
|
ผู้รับผิดชอบ |
วิธีคำนวณ |
ค่าใช้จ่าย |
|
ผู้ซื้อ: ค่าธรรมเนียมโอนฯ ครึ่งหนึ่ง |
5,000,000 × 1% |
50,000 บาท |
|
ผู้ซื้อ: ค่าจดจำนอง |
4,000,000 × 1% |
40,000 บาท |
|
รวมค่าใช้จ่ายส่วนผู้ซื้อ |
90,000 บาท |
|
|
ผู้ขาย: ค่าธรรมเนียมโอนฯ ครึ่งหนึ่ง |
5,000,000 × 1% |
50,000 บาท |
|
ผู้ขาย: ภาษีและค่าใช้จ่ายจากการขาย |
คำนวณตามเงื่อนไขของผู้ขายและทรัพย์ |
คำนวณแยกต่างหาก |
จากตัวอย่าง ผู้ซื้อต้องเตรียมค่าธรรมเนียมโอนฯ และค่าจดจำนองรวมประมาณ 90,000 บาท ส่วนผู้ขายต้องเตรียมค่าธรรมเนียมโอนฯ ประมาณ 50,000 บาท โดยยังไม่รวมภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ ซึ่งต้องคำนวณตามราคาขาย ราคาประเมิน และเงื่อนไขการถือครองทรัพย์ของผู้ขาย
หมายเหตุ: การแบ่งค่าธรรมเนียมโอนฯ คนละครึ่งเป็นแนวทางที่พบได้ทั่วไป แต่ไม่ใช่สัดส่วนที่บังคับตายตัว ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบทั้งหมดหรือแบ่งในสัดส่วนอื่นได้ จึงควรตรวจสอบเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจนก่อนวันโอนฯ
การเตรียมเอกสารให้ครบก่อนวันโอนฯ จะช่วยลดความล่าช้าและทำให้ขั้นตอนที่สำนักงานที่ดินดำเนินการได้สะดวกขึ้น โดยเอกสารอาจแตกต่างกันตามสถานะของผู้ซื้อและผู้ขายค่ะ
เอกสารสำหรับผู้ซื้อ
เอกสารสำหรับผู้ขาย
ทั้งนี้ เอกสารที่ใช้จริงอาจแตกต่างกันตามประเภททรัพย์ สถานภาพของคู่สัญญา และลักษณะการซื้อขาย จึงควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือธนาคารที่ดำเนินการสินเชื่ออีกครั้งก่อนวันนัดโอนฯค่ะ
การโอนฯบ้านมีหลายขั้นตอน แต่หากเตรียมตัวล่วงหน้าจะช่วยให้ดำเนินการได้ง่ายขึ้นค่ะ
ก่อนถึงวันโอนฯ ผู้ซื้อควรตรวจสอบรายละเอียดให้ครบ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลังค่ะ
การวางแผนค่าใช้จ่ายก่อนซื้อบ้าน เป็นอีกหนึ่งขั้นตอนสำคัญที่ช่วยให้การตัดสินใจง่ายขึ้นค่ะ เพราะนอกจากราคาบ้านแล้ว ผู้ซื้อยังต้องเตรียมงบสำหรับค่าโอนฯบ้าน ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายหลังรับโอนฯด้วย
Housewa ช่วยให้การค้นหาและเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องง่ายขึ้น ด้วยแพลตฟอร์มที่รวบรวมข้อมูลบ้านและคอนโดหลากหลายรายการ ไ่ม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวบางนา, บ้านโซนพัฒนาการพร้อมช่วยให้คุณเปรียบเทียบราคา ทำเล และรายละเอียดโครงการ เพื่อค้นหาตัวเลือกที่เหมาะกับงบประมาณและความต้องการมากขึ้นค่ะ
ไม่ว่าจะกำลังมองหาบ้านสำหรับอยู่อาศัย ลงทุน หรือเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่สนใจ Housewa พร้อมเป็นอีกหนึ่งตัวช่วยให้คุณวางแผนการซื้อบ้านได้อย่างมั่นใจ ตั้งแต่การเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม ไปจนถึงการเตรียมตัวก่อนโอนกรรมสิทธิ์บ้านค่ะ
ติดต่อเพื่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่
โดยทั่วไปการโอนฯบ้านที่สำนักงานที่ดินใช้เวลาประมาณ 1-3 ชั่วโมงค่ะ ขึ้นอยู่กับจำนวนคิว เอกสารที่เตรียมมา และความเรียบร้อยของขั้นตอนต่าง ๆ
การโอนฯบ้านต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบพื้นที่ตั้งของบ้านหรือที่ดินนั้นค่ะ โดยผู้ซื้อและผู้ขายควรตรวจสอบสถานที่ก่อนวันนัดหมาย
ค่าใช้จ่ายในการโอนฯบ้านมือสองและบ้านมือหนึ่งมีรายการหลักใกล้เคียงกันค่ะ แต่บ้านมือสองอาจมีรายละเอียดเพิ่มเติม เช่น การตรวจสอบภาระหนี้ ค่าส่วนกลางค้างชำระ หรือค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับผู้ขายเดิม
หลังโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ผู้ซื้อยังไม่ได้รับทะเบียนบ้านทันทีค่ะ โดยต้องดำเนินการแจ้งย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านตามขั้นตอนกับสำนักงานเขตหรือที่ว่าการอำเภอ
การให้บ้านกับลูกถือเป็นการให้โดยเสน่หา จึงมีค่าใช้จ่ายและภาษีที่แตกต่างจากการซื้อขายค่ะ โดยขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สินและเงื่อนไขตามกฎหมาย
ระยะเวลาของมาตรการลดค่าโอนฯบ้านขึ้นอยู่กับประกาศของภาครัฐค่ะ ผู้ที่สนใจควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดก่อนดำเนินการซื้อขาย เพื่อไม่พลาดสิทธิประโยชน์ที่อาจได้รับค่ะ
